Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза— это техническое обследование земельных участков различной конфигурации и назначения с целью установления необходимых сведений. Задачей экспертизы является обеспечить сведениями по результатам общего анализа предоставленных материалов а также выполненных фактических замеров по месту нахождения объекта экспертизы в соответствии с ранее сформулированным вопросам.

ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗ

По своей форме все землеустроительные экспертизы подразделяются на судебную землеустроительную экспертизу и независимую землеустроительную экспертизу. Судебная землеустроительная экспертиза производится по определение городского или районного суда и проводится, когда суду необходимо установить определенные сведения в рамках рассмотрения дела по конкретному земельному участку. Независимая экспертиза земельного участка производится в рамках установления определенных параметров собственников либо когда возникают споры по границам смежного земельного участка.

ОБЪЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ

В независимости от формы проведения землеустроительной экспертизы, объектами землеустроительной экспертизы выступают земельные участки с определенным кадастровым номером а также документы послужившие формированию земельного участка в ретроспективе. В ходе производства экспертизы земельного участка исследуются не только сами границы земельного участка, но и все сведения, имеющиеся в документах.

ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В ходе проведения обследования документов и земельных участков неизбежно встает вопрос что является первичным при формировании земельного участка? В современном восприятии некоторых собственников бытует ошибочное мнение что первичном при формировании участка является ограждение земельного участка. Установка ограждения (забора) не даёт право собственности на земельный участок. Первичным при формировании земельного участка являются документы отвода земельного участка к которым можно отнести (постановления администраций, (свидетельства), договора купли-продажи, решения городских и районных судов, постановления нотариусов).

Земельным участком- называют часть поверхности земли , границы которой определены установленными законом положениями. Определение границ производится в порядке процедуры межевания земельного участка.

Межевание земельного участка- процедура, направленная на формирование либо уточнение границ и площади земельного участка. Процедура производится кадастровым инженером- специалистом аттестованным на право проведения кадастровых работ. Основной задачей при межевании земельного участка является подготовка межевого плана который служит основанием для переноса сведений в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Единый реестр- это некий обобщенный архив сведения о земельных участках (кадастровый номер участка, правообладатель, площадь участка, адрес местонахождения, координаты земельного участка, вид разрешенного использования земельного участка  и ряд других сведений).

ЭТАПЫ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

При производстве землеустроительной экспертизы производится ряд этапов позволяющих ответит на интересующие сторон вопросы. Первичным этапом экспертизы выступает «предварительный этап исследования». На данном этапе экспертизы производится осмотр поступивших на экспертизу материалов, устанавливаются задачи землеустроительной экспертизы, исследуются достаточность поступивших материалов, производится составление необходимого списка документов которые необходимо предоставить (направить) в адрес экспертизы.

Инструментальный этап обследования земельных участков

На данном этапе экспертизы производится непосредственный осмотр земельного участка с целью установления его фактических характеристик. Под фактическими характеристиками понимается сведения относительно имеющихся ограждений участка (имеются заборы или нет, имеются со всех сторон или частично), сведения о находящихся объектах капитально строительства и временных постройках, сведения о наличии других строительных конструкций. В ходе инструментального анализа используется различное радиоэлектронное геодезическое оборудование, тахеометры,  теодолиты, нивелиры, Глонас/ GPS приемники и ряд другого специализированного оборудования. Замеры фактических границ исследуемых земельных участков производятся подвижным приемниками с использованием спутниковых навигационных систем GPS, Глонасс Beudou, Galileo, SBAS в RTK режиме для получения параметров и поправок от пункта СДГС. Управление приемником осуществляется через контроллер с программным обеспечением, который позволяет в режиме реального времени (RTK- Real time kinematic) обрабатывать данные поворотных и промежуточных точек измерений и выдавать готовый результат измерений в виде координат и высот рельефа местности (значения X/Y/H) измеряемых точек. Помимо съема контрольных параметров производится фотографирование объекта исследования, фиксация сведений которые могут быть  полезными в рамках проведения землеустроительной экспертизы.

Синтезирующий этап экспертизы земельного участка

Один из самых важных этапов проведения экспертизы земельного участка является этап синтезирования сведений, которые были эксперту направлены в материалах дела и ставших ему известные в результате проведения инструментального обследования.  В этом этапе производится анализ документов послуживших основанием формирования земельного участка. Исследуются свидетельства и планы, исследуются технические паспорта, кадастровые выписки, межевые планы и акты согласования границ земельного участка. Синтезирующий этап землеустроительной экспертизы позволяет сформировать базу перед тем как сформировать выводы по сформулированным перед экспертом вопросы. Именно в этом этапе обработанные данные поворотных точек земельного участка формируют общий контур границ земельного участка, производится общее сопоставление сведений между собой.

Выводы экспертизы

Заключительным этапом проведения экспертизы земельного участка выступают выводы. Выводы могут быть категоричными, вероятными и не определенными. Не определенными выводами (НПВ) называют выводы где по результатам экспертизы не возможно установить какие-либо запрашиваемые сторонами сведения. В таких ситуациях эксперт констатирует что ответить на вопрос не представляется возможным.

УВЕЛИЧЕНИЕ ПЛОЩАДИ УЧАСТКА

Если площадь земельного участка в результате уточнения местоположения его границ увеличивается, то она недолжна быть больше площади этого участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН (п. п. 2, 3 ч. 3 ст. 42.8Закона N 221-ФЗ):

-более чем на величину установленного предельного минимального размера земельного участка;

-более чем на 10%, если предельный минимальный размер не установлен.

Предельный минимальный размер земельного участка в Калуге, предоставляемого из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, составляет 0,1 га (1000 кв.м), это установлено Законом Калужской области от 26.04.2012 №275-ОЗ. В ходе производства землеустроительной экспертизы в Калуге учитываются в том числе размеры земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами.

Согласно п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.Пунктом 2 статьи 12 ЗК РФ установлено, что целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земель.Как следует из статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами и не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики земельных участков отражаются в Едином государственном реестре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Вся земля в границах РФ распределена между категориями в зависимости от целевого назначения участков. Установленная категория земель дает возможность правообладателю выбрать один или несколько видов разрешенного использования – для этого применяется единый федеральный классификатор.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ

Письменный документ который отражает ход и результаты обследования земельного участка называется заключением экспертизы (заключением эксперта).В досудебном формате этот документ не регулируется никакими государственными нормами и формирование его зависит от разработанных положений внутри компании. А вот заключение судебной землеустроительной экспертизы регламентируется положениями ст.25 ФЗ №73 от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Согласно указанного закона в заключении эксперта должно содержать следующие основные сведения: время и место производства экспертизы;

основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших  экспертизу; сведения об экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено производство землеустроительной экспертизы; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; подписка о предупреждении по ст.307 УК РФ, объекты исследований и материалы, представленные эксперту для производства экспертизы; сведения о лицах, присутствовавших при производстве экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение экспертизы или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Итоговый отчет (заключение экспертизы) подписывает эксперт и заверяется подписью руководителя. Последовательность сведений законом не установлена, в связи с чем любой их пунктов может находится где-угодно на усмотрение эксперта. Заключение судебной экспертизы не прошивается, скрепляется в соответствии с положениями разработанными внутри экспертной компании.

Заключение экспертизы направляется инициатору экспертизы без согласования конечной редакции и подлежит оценки в порядке предусмотренным ГПК РФ.

ТОЧНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ

В рамках проведения землеустроительной экспертизы земельного участка важным аспектом в ходе инструментального обследования выступает точность определения координат характерных точек описывающих границу исследуемого земельного участка. Законодательно закреплено какая должна быть точность определения границ.  В соответствии с Приказом Росреестра от 23 октября 2020 г. N П/0393 “об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места” точность определения характерных точек отнесенные к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения составляет:

Положение на местности характерных точек границы исследуемого  земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке  описывается плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Координаты характерных точек определяются следующими методами:

• геодезический метод (полигонометрия, прямые, обратные или комбинированные засечки и иные геодезические методы);
• метод спутниковых геодезических измерений (определений);
• комбинированный метод (сочетание геодезического метода и метода спутниковых геодезических измерений (определений);
• фотограмметрический метод;
• картометрический метод;
• аналитический метод.

Выбор метода определения координат характерных точек находится в личном убеждении специалиста (геодезиста) на основе достоверности образования итоговых документов и с учетом требований законодательства.

Влияние забора на границы участка

Забор — это конструкция (сооружение) служащее для ограждения (защиты) и обрамления (обозначения фактической границы) той или иной территории.

Для того чтобы сопоставить сформированные границы и фактическое положение исследуемого объекта, необходимо определить, прежде всего, площадь и границы исследуемого участка на местности. Основным признаком фактической границы участка являются ограждающие конструкции (забор). Ограждения, заборы, придают земельному участку признаки индивидуально-определенной вещи. Без наличия ограждающих конструкций, заборов, установить точную фактическую площадь и фактические границы земельного участка невозможно.

Установка ограждения участка (забора) производится собственником земельного участка. Место установки забора должно соответствовать характерным поворотным точкам внесенным в единый государственный реестр недвижимости. Перед установкой ограждения земельного участка собственники производят вынос характерных точек на местности. Данную процедуру производят кадастровые специалисты на местности. Порядок действий следующий: собственник предоставляет кадастровый номер участка и обеспечивает доступ к проведению работ. Специалисты выносят на местности координаты имеющиеся в едином реестре путем установки межевых знаков к которым можно отнести обычные колышки. В дальнейшем забор должен быть установлен в строгом расположении данных знаков. Вместе с тем, фактически собственники устанавливают ограждения по своему усмотрению, либо фактически меняют сведения в ЕГРН под фактическую конфигурацию забора что приводит в дальнейшем к не корректным значениям и спорам.

Землеустроительная экспертиза проводится в том числе с учетом фактического расположения забора. Забор (ограждение) и есть элемент фактически обозначающий на местности расположение земельного участка. При его наличии можно установить площадь земельного участка и другие необходимые сведения. Без забора судить о фактическом положении конкретного земельного участка затруднительно что приводит к (НПВ) выводу экспертизы.

КАДАСТРОВАЯ ОШИБКА И СПОСОБЫ ЕЁ УСТРАНЕНИЯ

Под кадастровой ошибкой следует считать некоренные сведения которые были внесены в единый реестр государственной недвижимости в результате кадастровых работ. Кадастровая ошибка говорит о том, что на каком-то этапе в реестр были внесены не совсем правильные данные с учетом имеющихся материалов. Такие эпизоды связаны с разными разнообразными ситуациями техническими, юридическими.

Исправление кадастровой ошибки производится путем внесения соответствующих уточнений в государственный учете. Уточнения вносятся кадастровыми специалистами по факту обращения собственниками земельных участков.

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

Экспертиза свеса кровли

Одним из характерных типов землеустроительной экспертизы является экспертиза свеса кровли жилого дома относительно земельного участка. Существующая конфигурация некоторых крыш зданий и сооружений приводит к образованию большого количества осадков на территории смежных земельных участков. Это связано с отсутствием изначального проектирования конструкции крыш и сложившейся плотной застройкой зданий и сооружений. В рамках производства экспертизы свеса кровли исследуется находится ли свес конкретного здания на территории земельного участка, устанавливается влияние местонахождения свеса на образование осадков, исследуется конструктив кровли.

В соответствии с положениями СП 17.13330.2017 (актуализированная редакция СНиП II-26-76) п. 9.11 На кровлях зданий с наружным неорганизованным и организованным водостоком следует предусматривать снегозадерживающие устройства, которые должны быть закреплены к фальцам кровли (не нарушая их целостности), обрешетке, прогонам или несущим конструкциям крыши. Снегозадерживающие устройства устанавливают на карнизном участке над несущей стеной (0,6-1,0 м от карнизного свеса), выше мансардных окон, а также, при необходимости, на других участках крыши.  Требованиями п. 9. 1 СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76 (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31 мая 2017 г. N 827/пр. (с изменениями и дополнениями)»: для удаления воды с кровель предусматривается наружный (организованный и неорганизованный) водоотвод. Задачами экспертизы в данном случае служит установление соответствия кровли смежного здания предьявленным требованиям. Экспертиза проводится совместно с инженерами-строителями в рамках производства как землеустроительной экспертизы, так и при проведении строительно-технической экспертизы.

Экспертиза границ земельного участка

Землеустроительная экспертиза границ земельного участка или участков (если их несколько) производится с целью установления местонахождения конкретного земельного участка либо в интересах установления его границ. Отличительной особенностью данной экспертизы является отсутствие каких-либо сведения по земельному участку либо отсутствие на местности закрепленных границ участка. Для успешного урегулирования вопроса собственнику потребуется проявить инициативу по поиску всех возможных сведений по земельному участку. Рекомендуется подготовить следующий список документов:

• Кадастровые выписки по земельному участку (срок выписок не более 30 дней);
• Свидетельство о предоставлении земельного участка;
• Старые планы земельного участка (описание границ и местонахождения земельного участка);
• Старые технические паспорта на здание, расположенное в границах земельного участка;
• Выкопировка из планшетной карты района расположения земельного участка (запросить в администрации района, поселка и.т.д по месту нахождения земельного участка);
• Межевые планы по формированию границ и уточнений земельного участка;
• Иные документы описывающие владение и распоряжение земельным участком.

Приведенные документы обязательны для производства как судебной землеустроительной экспертизы так и при проведении независимого обследования вопроса связанного с границами земельного участка и имеющимися спорами между собственниками. По результатам общего анализа документов экспертиза приходит к выводам о необходимости внесения каких-либо сведений о границах земельного участка. Следует отметить, что конечные работы по внесению уточнений проводятся кадастровыми специалистами в порядке действующего законодательства. Вместе с тем внесение сведений возможно и через резолюцию суда где в конечном определении могут быть прописаны характерные точки описывающие границу земельного участка. В таких ситуациях достаточно подготовить экземпляр решения суда и копию заключения экспертизы.

Оспаривание землеустроительной экспертизы

Оспаривание уже результатов фактически проведенной экспертизы производится путем подготовки рецензии. Рецензия на результаты землеустроительной экспертизы- это технический документ в котором иной специалист проводит анализ сформированного заключения с точки зрения методики проведения, логики и применения действующих требований. Эксперт который проводит рецензирование Не производит никакие исследования, не анализирует документы, не производит никакие замеры. Рецензия призвана дать оценку технической работе с технической стороны. При этом выводы рецензии не обязательны для суда и служит лишь дополнительным источником информации. Вместе с тем в рецензии могут быть отражены настолько существенные факты что это может привести к назначению повторной или дополнительной экспертизы. При этом само по себе результаты рецензии не является подтверждением каких-либо не корректных сведения эксперта поскольку является личным мнением специалиста нанятым на коммерческой основе, вместе с тем интересные тезисы могут поднять вопрос о необходимо дачи пояснений по результатам экспертизы.

Для заказа землеустроительной экспертизы необходимо обратиться   к нам по телефонам или почте указанной в контактах. Подготовьте все необходимые документы для проведения исследования по сформулированным Вопросам, также необходимо подготовить и сам перечень вопросов на которые требуется ответить эксперту в рамках производства экспертизы. Экспертиза земельных участков производится только при обеспечении доступа к земельным участкам, для этого в зимний период времени необходимо произвести расчистку периметра вдоль забора на ширину 50 см. Документы приведенные в пункте (экспертиза границ земельного участка) предоставляются в гашу экспертную компанию в виде копий с предоставлением оригинала в момент оформления заявки на проведение экспертизы. При назначении судебной экспертизы документы приобщаются к материалам дела.